抵押支持债券，英文是 Mortgage-Backed Security，简称MBS，是一种以房屋抵押贷款为基础的的贷款投资债券。
抵押支持债券的运行模式可以简单地理解为买房者向银行贷款，银行收集其发行的一定量的贷款，然后打包出售给第三方机构，银行就收回了贷款本金。第三方机构将这些贷款进行证券化，然后出售给投资者。最终的流程就变为买房者将贷款的钱慢慢还给购买抵押支持债券的投资者。
抵押支持债券的投资与房地产行业的发展和市场利率紧密联系，房地产发展稳定，抵押支持债券投资者的获益也会稳定，当市场利率开始波动，就会影响房地产行业的波动，进而导致抵押支持债券投资者的获益出现不稳定地波动。抵押支持债券的过度发行被认为是导致2008年金融危机爆发的主要原因之一。
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抵押支持债券是如何产生的？
在传统购房贷款中，买房者向银行贷款，然后按期还款，银行通过买房者的还款来慢慢收回本金和利息，同时承担着买房者无法按时还款，导致贷款违约的风险。
抵押支持债券的发明转移了银行的风险，整个流程为：
- 买房者向银行贷款买房，签订贷款协议，确定贷款利率。
- 银行筹集多份贷款，达到一定金额后，将这些贷款打包出售给第三方，通常为政府机构 (比如，Ginnie Mace)、政府担保的机构 (比如，Fannie Mae) 或者私有机构 (比如，投资银行)。
- 当贷款被出售后，银行会立即收回贷款本金，并可以立即将这些本金用于新的贷款发行中。
- 第三方买入这些贷款后，将其进行证券化，也就是将这些贷款转换成抵押支持债券，向个人、证券机构发售。
- 投资机构、个人投资者等购买这些抵押支持债券，第三方便立即收回了贷款本金。
- 买房者根据贷款合约按期还款，还款金额会根据抵押支持债券的购买协议来支付给投资机构或个人投资者。
由此可见，在整个过程中，银行起到了中间人的角色，连接了贷款人与投资者，负责将贷款合约转移，同时也将贷款风险转移，最终的投资者从买房人支付的贷款利息中赚取收益。
抵押支持债券的发行者通常是相关的美国政府机构，如全国抵押贷款协会Ginnie Mae等，或是获得美国联邦政府信任的机构，如企业联邦全国抵押贷款协会 Fannie Mae及联邦住房贷款抵押贷款公司 Freddie Mac等，也有私有发行机构，通常称他们为 Private Label，包括投资银行、金融机构以及房屋建造商的子公司等。
这三类发行机构中，Ginnie Mae是政府机构，所以是风险值最低的机构；Fannie Mae和Freddie Mac虽然未得到政府的担保，但他们获得了政府的高度信任，并且他们向投资者承诺会履约支付金额，也就是说，如果买房者无法偿还贷款，Fannie Mae和Freddie Mac则会代替买房者向投资人支付应付的本金和利息。而私有机构发行者是三者中风险值最高的一种，一旦买房者无法履约偿还贷款，投资人将直接遭受损失。
投资者则根据抵押支持债券的购买合约每月获得利息收益，与大多数普通债权每半年或每年获得收益不同，抵押支持债券的支付频率为每月一次，与贷款还款频率相同。
目前发售的抵押支持债券主要有两类：Pass-Throughs和COM：
- Pass-Throughs是相对简单的一种抵押支持债券。通常收集5年、15年或30年的贷款，然后以信托的形式，将收集到的贷款付款按比例分配给投资者，或根据固定利率或可调利率来确定投资者可以获得的收益。因为这类证券与买房者的贷款直接挂钩，所以，投资时长通常随着还款人的还款而低于预计的投资到期日，尤其是当还款人决定提前还款时。
- CMO，全称是 Collateralized Mortgage Obligations，翻译为抵押担保债券，是由几部分抵押贷款池组成的抵押支持债券，不同的抵押贷款池被称为“部分” (Tranches)，每个部分都有自己的规则来计算本金和利息，投资者在投资前需要进行大量的研究来确定自己的投资对象。
商业银行和投资银行、以及MBS投资者是如何盈利的？
在抵押支持债券的整个交易过程中，不同的环节会通过不同的方式赚取收益。
贷方银行如何盈利
贷方银行在发放一定量贷款后，将其打包出售给第三方机构，这个过程中，贷方银行会收取一些费用作为收益，比如评估费 Appraisal Fee、发起费 Origination Fee、转账费 Transfer Fee和产权费 Title Fee等。同时，因为贷方银行在出售贷款后立即获得了本金，所以可以再次进行贷款发行，以再次赚取相同的收益,同时，在贷款银行还未将贷款打包卖给第三方机构之前，银行仍然可以通过收取房贷利息赚取收益。
第三方机构如何盈利
第三方机构的盈利主要来源于MBS的溢价，也就是说，第三方机构从贷款银行购买打包后的贷款后，会在购买价格的基础上加上一个溢价，以更高的价格卖给投资者。
比如：
第三方机构购买了$100 M的贷款，利息为5% (总共 $100 M x 5% = $5 M)，机构将其拆分为1 M份股权，每份股权的本金为$100 ($100 M ÷ 1M = $100)，同时，每份股权的利息为 $5/年 ($5M/年÷1M = $5/年)。
理论上来说，每份股权的成本是$100,每年可以产生$5的利润。但是第三方机构不会以成本价格$100销售，它们往往会以更高的价格，比如 $108/股权销售。
这样，第三方机构如果将左右1M的股权全部销售掉，就立刻获得了$8 M的收益 ($108 x 1M – $100 x 1M = $8M)
MBS投资者如何盈利
投资者的主要收益是贷款利息 (Mortgage Interest)，因为,通常情况下，MBS的收益会高于存款利息，以及大多数国债等。只要借贷人进行稳定的贷款还款，投资者就可以获得高于普通储蓄和国库券的投资收益。
MBS是如何造成2008经济危机的？
抵押支持债券是导致2008年经济危机最主要的原因，其主要过程为：
2000～2006年，美国房价持续上涨，导致抵押支持债券大量发行。因为随着购买者的增多，银行通过大量转卖贷款，可以获得极高的收益。而第三方机构也通过发行抵押支持债券，获得高额收益。在2000年至2006年间，房价不断上涨的趋势，使抵押支持债券的投资者们认为这是一项稳定的投资，可以获得不错的收益。这时，抵押支持债券的发行和市场房价呈现相互助长的趋势。
但在这个过程中的第一个步骤中，银行对贷款人的信用度审核随着贷款量的增加而降低，导致发行了大量次级抵押贷款 (Subprime Mortgages)，也就是说，银行将贷款发放给了信用评级较低的贷款人，导致贷款偿还违约的风险不断增加。
2007年开始，房价上涨趋势开始停止，并出现了下跌的趋势。于是大量贷款者，因为房屋价值的下跌，而无法偿还贷款，其中，以次级抵押贷款人群的数量最大。
不断出现的贷款违约导致房地产市场的崩盘，同时也直接导致了抵押支持债券投资者的损失，其中包括了大量个人投资者、养老基金以及金融机构等，所以，几乎所有人都遭受了损失。这时，发行抵押支持债券的机构想要大量抛售还未发行的抵押支持债券，但没有市场，这就导致了大量机构的严重损失，比如，雷曼兄弟就在这次经济危机中因损失过重而倒闭。
当抵押支持债券与房价互相助长的趋势失去平衡时，就引发了连带的大规模经济影响，所以，之后，银行重新严格规定了贷款人的审核标准，以避免再次发生类似的情况。
